有一种剧情，是不断反转，永远超出预料。

近日，美国10月CPI数据出炉，同比上涨7.7%，低于预期水平。美股三大指数全线高开，随后持续走强，欧洲股市也集体大幅拉涨。

巧合的是，11月11日，央行、银保监会联手出台金融新政，《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），长长的文件，被各大媒体亲切地称为“金融16条”——就像麻将桌上的海底捞，要条子，偏偏就是条子。

多么的天遂人愿啊！

事实上，从去年恒大发出第一声哀嚎之后，关于放松房地产金融监管政策的呼声，就不绝于耳。推演宏观大势，最大程度打开救市工具箱，已在多数人的意料之中。但憋出这样一个大招，几乎涉及到当前地产业全部金融问题和金融产品，比如开发贷、债券融资、信托融资、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等，还是大大出人意料。

深解《通知》全文，其及时性、系统性竟让人扼腕叹息：原来地产业遇到的金融困境，竟如此之深之广，房企、购房者、地方政府、银行、信托，无一不在风险之中。

一个绳上的蚂蚱，谁不愿一起松松绑？且看全面松绑的政策组合拳，多么的正中下怀：

一是文件要求稳定房地产开发贷款投放，特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，前提是保证债权安全、资金封闭运作。同时支持项目主办行和银团贷款模式。

二是支持个人住房贷款合理需求，因城施策实施好差别化住房信贷政策。同时鼓励依法自主协商延期还本付息，其中重点提到因疫情住院治疗、隔离，或停业失业失去还款能力的个人。

三是呼吁各银行和银保监系统，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调整还款安排。具体为：从11月11日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

四是鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这一点在过去的文件和口径中都很难看到，因为信托是民营房企使用较多的金融产品。

五是支持国开行、农发行等开发性政策性银行，为房企提供“保交楼”专项借款，但要求借款主体经监管部门复核备案，资金封闭运行、专款专用，且只能用于已售逾期难交付住宅项目，目的是保交付。

六是保交楼的配套金融支持。针对获得前述专项借款支持的项目，提供新增配套融资，这不仅涉及购房者，化解未交楼的个人住房贷款风险，还涉及资不抵债项目，如剩余货值能覆盖专项借款和新增配套融资，或能明确还款来源，鼓励金融机构提供新增配套融资支持。

七是做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷业务，重点支持优质房地产企业兼并受困房地产企业项目。

八是积极探索对受困房企的市场化支持方式。对于部分进入司法重振的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。

九是两部委开出了“免责条款”。从11月11日起，半年内，银行向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后，承贷主体按合格借款主体管理。值得特别注意的是，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。

十是银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期。2020年12月31日，央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给银行发放房地产贷款划出了“两道红线”，而本次《通知》提出，对受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期。

看起来林林总总，有些可谓石破天惊，但仔细一品，堪称剧情大反转的，其实就是重新定义了非常时期的四大关系：

一是银企关系。某种意义上说，屁股决定脑袋是普遍的真理。如果一边高喊松绑，一边要求金融机构高危担责，松绑政策也自然成为一纸空文。而这次，不仅放大了监管尺度，还给了相关机构和人员一定的免责条件，真正意义上，让金融机构和房企站在了相同的立场，让攻携手共赢、共度时艰成为可能。

二是国企民企关系。国企有资源，民企有效率，两大不同产权性质的企业，一度成为行业资源、红利的竞争者，尽管自发合作也颇为普遍，但只要二者在获取土地、资金等最基本生产资料上的差别性待遇没有改变，二者就很难公平竞争、平等合作，人格依附和暗自较劲就永远存在。这次在最为重要的开发贷上，一视同仁，则让兄弟之间真正成为少有罅隙的同路人。

三是买卖关系。最为紧要的是保交楼，这次明确为房企提供保交楼专项借款和新增配套融资，这更大程度上保障了购房者的基本权益，为买卖关系构筑了安全底线，从而缓解了买卖双方的潜在对立，让供求两欢、供求两旺有了起码前提。

四是同行关系。重点支持优质房企兼并受困、出险房企项目，昔日土拍对头，今日白衣骑士。在买买买与卖卖卖之间，看似你情我愿，其实大手一挥已将房企化成两大阵营——并购和被并购。可以说，一场大博弈、大淘汰、大出清的行业戏码即将上演。

可以说，四大关系的彻底改变，才是整个行业剧情的最大反转。

其实，在全面系统的“金融16条”之前，央行早已布局“三支箭”（信贷、债券、股权三大融资主渠道）纾困民企。据说，第一支箭成效显著，普惠小微贷款四年扩容超3倍。

刚刚放出的“第二只箭”，也颇引人瞩目。11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放了“第二支箭”的利好消息：由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。

此箭一出，地产股债连涨3日，前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。其中，旭辉控股累计涨幅超125%，碧桂园涨59%，龙光集团涨52%。

究其威力，有专业人士给出了解读。所谓“央行再贷款”，意味着商业银行或其他金融机构购买了房企的债券，可凭借购买凭证，以很低的成本去央行借到一笔等额资金，这能较大程度打消金融机构的疑虑。此外，“第二支箭”发行产品除了偿还项目类贷款、偿还中票等境内直接融资等常规用途外，还可用于偿还外债。

甚至有论者认为，“第二支箭”利好的释放，是民营房企信用状况的拐点——有央行间接兜底的房企债券融资，在很大程度上提振了资本市场、购房群体对民营房企履约能力的整体评估。

然而，就连地产债机构投资者，对这只箭也表现得较为谨慎：钱能不能真的流到优质民营房企，还是要看金融机构怎么做！

说到底，箭矢是有限的，射程也是。区区2500亿，对整深陷现金流困境、总负债20多万亿的中国地产业来说，只能算杯水车薪。让一些龙头房企，在困厄之中昂昂头带动一下市场，是可能的，但要真正让市场重新热情起来，远非几支箭就可办到。

那么，有限的神矢，到底能射中谁？这是又一个悬念。就像那么多出险房企，到底谁会侥幸获救，谁会身首异处，也许需要我们等待下一次剧情揭晓。

也许，这几天，很多人都在解答一道题：金融16条+第二之箭=？

这不是斯芬克斯之谜，但足以让人困惑。我们可以看到，尽管地产股受力反弹，媒体人、地产人奔走相告，售楼部却并没有立马火起来，甚至一点迹象都没有。

最喜剧的是，一家被“第二之箭”射中的头部房企，股市闻风而动，问售楼部怎样，却被答复道：都关着门呢？

当然可以说，楼市低潮期的剧情过于拖沓，与不断反扑的疫情有关。可是，持续大半年的购买力萎缩、信心不振，皆由一疫情所起？

第一口锅是社零消费。现在第二口锅又来了。潜伏期只有两三天的奥秘克戎，无论如何不会背这“第二口锅”了。

事实上，在利好政策面前，购房者似乎已习惯性地保持某种矜持——就像被押着上路的流民，被松了绑，手还习惯性地背在后面。他们丝毫不敢造次，深怕被再次捆起来。

这种心有余悸，想必是每个韭菜家族都会有的心理——曾经的阳光和灌溉，是多么的美好，而手起刀落的瞬间，又是多么的干脆。

难怪乎，当有购房者，欣闻史上最大胆救市政策“金融16条”之后，第一反应是：趁这波行情，赶紧将挂着的房子卖掉。这种出逃心理，其实是一种财富保卫。

倘若许多踌躇良久的购房者，趁热入市，也是一种增值预期下的铁血行动。

当机会终于来临，不管买进还是卖出，只要流动性足够，一起都是最好的安排。

其实，如果我们笃定，所有的努力，目标只有一个——放之全行业，稳地价、稳房价、稳预期；放之全社会，稳增长、稳民生、稳就业——那么，重拾信心和热爱，并不那么难。

可以预见的是，就在“金融16条”和“第二之箭”落定之前，两场没有硝烟的战争已经打响，一个是金融资源争夺战，一个是全民财富保卫战。

不确定的楼市，有着确定的战争。

金融16条，条条通罗马；神奇爱之箭，箭箭中靶心。倘若此，让众多房企合理受益，让普罗大众雨露均沾，有理由相信，无论刚需改需、一改再改，所有进退维谷的购房者，都会自觉维护家庭信誉和财富增值预期。

至少，他们绝不会断供、观望到底！

那么，当烂尾潮、断供潮、失业潮、破产潮，渐渐退去，楼市热情自然会神奇般恢复。

主编：阳德鸿

责编：李容飞

排版：伍月五

作者：锦丰堂主

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